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복합정비구역이 승패 가른다…노원 랜드마크 될 '상계주공'의 반전

100자평 0 페이스북 0 카카오스토리 카카오톡 더보기 트위터 0 구글플러스 이메일로 기사공유 입력 : 2026.02.17 06:00 ['강북의 목동' 중계동 학원가 분석 ④]용적률 400%·60층 완화상계 재건축 ‘베스트 단지’는 6단지 [땅집고] 서울 노원구 상계동의 아파트 단지 전경. /땅집고DB [땅집고] 상계동은 서울 동북권에서 가장 많은 노후 아파트가 밀집한 지역입니다. 특히 마들역·노원역 인근 단지들은 ‘복합정비구역’으로 지정된 이후 재건축 사업성이 급격히 개선됐다는 평가를 받고 있습니다. 과거에는 용적률(170~200%)이 낮고 소형 평형 위주 구성이라는 구조적 한계 때문에 재건축 추진이 쉽지 않았습니다. 인근 아파트 시세가 정체되고 건축비는 꾸준히 오르면서 사업성도 떨어졌기 때문입니다. 그러나 이번 발표를 통해 용도지역 상향(준주거 가능), 최고 60층 복합개발 허용이 가능해지면서, 수익성이 근본적으로 개선된 게 결정적 계기였습니다. 단순히 ‘재건축 가능 여부’가 아니라 새로운 스카이라인과 자족형 생활권을 갖춘 신도시급 재구조화가 가능해졌다는 의미입니다. 시장 반응도 즉각적이었습니다. 복합정비구역 지정 이후 다수 단지 매도 호가가 5000만~1억원가량 상승하며 기대감이 반영됐습니다. 노원구는 오래전부터 ‘갭투자의 성지’로 불렸듯 전세가율이 높아 소액으로 진입 가능한 곳도 많았습니다. 다만 2025년 ‘10·15 대책’ 시행으로 토지거래허가제가 도입되면서 갭투자 방식 거래는 현재 불가능합니다. 실거주 목적 매매만 허용되는 상황입니다. ◇복합정비구역 면적이 사업성 승패 상계지구에는 총 21개 단지가 있고, 공무원 임대주택인 상계15단지를 제외한 대부분이 재건축을 추진 중입니다. 재건축 사업성은 ‘낮은 용적률’과 ‘넓은 대지지분’이 핵심 요소입니다. 또 소형 평형 비율이 높으면 임차 비율이 높아 조합 설립 속도도 빠른 편입니다. 상계동은 평균 용적률 약 185% 중·저밀 대단지 구조이며, 평균 60㎡ 전후 소형 주택이 많다는 특징이 있어 사업성 측면