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'15억 미만' 서울 외곽 신고가…"호가 내릴 필요 못 느껴"

올해 서울 아파트 거래 '15억 미만' 80%노량진·남가좌·봉천동 15억대 단지 신고가중개업소 "실수요 많으니 가격 조정 안 돼" 사진은 9일 서울 관악구 아파트. 2026.02.09. "매물이 나오는대로 바로바로 나가고 있어요. 젊은 사람들 실수요가 많은 걸 아니까 집주인도 굳이 호가를 내릴 필요를 못 느끼죠."서울 관악구 봉천동의 한 중개업소의 말이다. 정부의 다주택 처분 압박으로 서울 아파트 매물이 늘고 강남권을 중심으로 가격이 조정되고 있지만 외곽지역의 경우 오히려 신고가가 나오고 있다.고강도 대출 규제로 인해 주택담보대출(주담대)을 최대한 끌어 쓸 수 있는 한도선인 15억원을 하회하는 중저가 단지가 많은 외곽 지역에 매수세가 몰리는 영향으로 풀이된다.4일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 올라온 올해 1월1일부터 지난 3일까지 신고된 서울 아파트 매매 거래량 8097건을 매매 가액대별로 분석한 결과, '15억원 미만' 거래가 80.0%(6481건)으로 가장 높은 비중을 차지했다. 지난해 같은 기간(68.2%)에서 11.9%포인트(p) 증가한 수치다.이와 대조적으로 매매 가액대 '25억원 초과' 거래 비중은 5.3%(432건)에 그쳤다. 지난해 같은 기간(11.8%)과 비교하면 6.4%p 줄었다.이는 지난해 부동산 규제와 실거주 의무 강화가 맞물린 영향으로 풀이된다. 6·27 대출 규제로 수도권 주담대 한도가 6억원으로 줄어들었고, 10.15 부동산 대책으로 15억원 초과 아파트부터 한도가 2억원씩 추가로 제한됐다. 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 주담대 담보인정비율(LTV)이 40%로 하향됐고, 2년 실거주 의무로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 막혔다.여기에 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 맞물려 대출 규제 영향이 적은 15억원 미만 아파트가 많은 지역을 중심으로 실수요성 거래가 활발히 이뤄지는 모양새다.실제 올해 들어 거래량이 늘어난 자치구 상위 5곳인 노원구(100.0%), 은평구(97.7%), 관악구(99.7%), 구로구(9